Radar Armenia побеседовал с членом совета Ассоциации агентств недвижимости Андраником Арутюновым о тенденциях и изменениях на рынке недвижимости.
— Темпы продаж на рынке недвижимости, похоже, замедлились, также наблюдается некоторое снижение цен. Что показывают ваши анализы, насколько значительным является снижение, и как долго оно продлится?
— Всё зависит от того, с каким периодом мы сравниваем темпы продаж как на первичном, так и на вторичном рынке. Если сравнивать с периодом, когда в Армению прибыло около 200 тысяч человек за короткий промежуток времени, то, конечно, темпы продаж снизились. Это не катастрофично, потому что подобной ситуации в истории независимой Армении никогда не было. Во время российско-украинской войны и трагических событий в Арцахе, когда люди приезжали в Армению и нуждались в жилье, естественно, возник огромный спрос как на рынке аренды, так и на рынке продаж. Среди приехавших из России значительную часть составляли армяне России, которые приезжали семьями и покупали квартиры, тогда как россияне в основном арендовали жильё по очень высоким ценам, что было обусловлено рыночным спросом. По сравнению с тем периодом темпы, конечно, снизились, так как поток людей уменьшился. Многие уехали в другие страны или вернулись в свою страну. Текущие темпы соответствуют тем, что были до того периода. Тогда никто не говорил о «взрыве» рынка. Если темпы аренды остались прежними, а с продажами проблем нет, то сейчас многие спекулируют на этой теме, так как недвижимость — очень востребованная тема, и материалы о ней широко читаются. Люди поняли, что, высказываясь на эту тему, можно озвучить тосты, интересные мысли или популистские идеи, которые ласкают слух, чтобы завоевать определённую популярность.
— Многие прогнозируют «взрыв» на рынке, учитывая, что на первичном рынке Еревана всё ещё есть значительное количество непроданных квартир, а спрос снизился из-за ограничений закона о подоходном налоге. Насколько это реалистично?
— Конечно, есть проекты, где остались непроданные квартиры. Есть также проекты с непроданными квартирами из-за ошибочных финансовых анализов и ценовой политики. Некоторые люди, желая сэкономить, не нанимали специалистов, не проводили правильный анализ рынка, и поэтому у них есть свободные квартиры. Если где-то недвижимость была переоценена, продажи были низкими, и сегодня объявляют скидки в 20–30%, это не значит, что на рынке происходит снижение цен. Это скидки у конкретных застройщиков, которые, конечно, заметны в рекламе и создают впечатление, что на рынке есть снижение цен. Например, в моих проектах и проектах многих моих коллег на первичном рынке таких ценовых изменений нет, потому что изначально эта недвижимость была правильно оценена, выведена на рынок, и у застройщиков нет проблем с продажами или финансами. В этом случае нельзя на основе нескольких ошибочных расчётов или неудачных маркетинговых кампаний считать, что на первичном рынке есть серьёзное снижение цен. Это можно проверить, изучив недвижимость у более надёжных застройщиков и сравнив с прошлым годом — разницы не будет.
— Правительство пыталось перенести строительный бум в регионы. Насколько это удалось на данный момент? Какова ситуация в регионах?
— На данный момент основное строительство и новые градостроительные проекты сосредоточены в пригородах Еревана, где визуально сложно понять, находится ли это в Ереване или за его пределами, так как они расположены прямо на границе. Люди строят в таких местах, чтобы закон о подоходном налоге работал. Это больше способствует расширению города, чем переносу строительства в регионы. В регионах есть проблемы с инфраструктурой — водоснабжением, канализацией, электричеством, газоснабжением. Просто взять и перенести строительство в регионы — мало кто из застройщиков пытается реализовать проекты там. Кроме того, для создания подобного спроса в регионах нужно начинать с инфраструктуры, рабочих мест, затем качества образования и здравоохранения, и только потом спрос в регионах созреет. Уверяю, как только спрос в регионах появится, бизнесмены почувствуют это раньше всех и начнут разрабатывать там проекты.
— На рынке аренды также наблюдается снижение цен. Какие тенденции вы видите, и насколько они сохранятся?
— Рынок аренды начинает регулироваться. После известных событий он был переоценён, некоторые квартиры подорожали в 2–3 раза, но теперь рынок начинает стабилизироваться. Есть собственники, которым сложно адаптироваться к рынку, но когда квартира долго остаётся пустой, они начинают сдавать по рыночным ценам. По сравнению с двумя годами назад цены снизились, но если сравнивать с периодом до этого, то рост цен очевиден. Если раньше квартира сдавалась за 100–120 тысяч драмов, сегодня её сдают за 150–200 тысяч драмов. В любой стране вместе с инфляцией недвижимость дорожает, это нормально. Это не только в нашей стране. То же самое было в Грузии, Хорватии и других странах.
Анжела Погосян
